Impôts résidence secondaire Espagne : calcul et fiscalité en 2025

Un balcon suspendu au-dessus de la Méditerranée, la mer en toile de fond… Voilà qui a tout d’un tableau idyllique. Mais il suffit d’un courrier venu de l’administration fiscale espagnole pour que le rêve prenne une tournure beaucoup moins solaire. Entre le plaisir d’un dimanche à savourer une paella et la réalité d’un avis d’imposition, les frontières se brouillent, laissant parfois les propriétaires de résidences secondaires perplexes, voire désarmés.

Pour 2025, l’Espagne chamboule la donne : nouveaux calculs, réformes, subtilités inédites… Ceux qui croyaient avoir percé les mystères de la fiscalité espagnole feraient bien de se méfier. Sous la douceur de vivre, le fisc prépare plusieurs surprises : faut-il s’attendre à un durcissement, à des ouvertures insoupçonnées ? Le casse-tête fiscal espagnol s’annonce plus complexe que jamais.

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Résidence secondaire en Espagne : ce qui change pour les impôts en 2025

En 2025, la fiscalité espagnole sur l’immobilier se transforme, bousculant les repères des détenteurs de résidence secondaire. Plusieurs taxes se superposent, chacune ajustée par la communauté autonome où se trouve le bien. Objectif affiché : renforcer la transparence et mettre un terme à certaines failles profitant aux non-résidents.

Des impôts à la loupe : panorama des principaux prélèvements

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) : cette taxe foncière locale reste incontournable. Son taux, fixé par la commune, repose désormais sur une valeur immobilière actualisée tous les cinq ans. Dans les zones côtières plébiscitées, attendez-vous à une augmentation sensible.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) : pour les biens non loués, l’État prélève un impôt sur un revenu fictif, au taux de 24 %. En cas de location, ce sont les revenus locatifs réels qui entrent dans le radar du fisc.

À l’achat ou à la revente : nouvelles règles, nouveaux taux

Le prix d’achat d’un bien neuf reste soumis à la TVA (10 %), alors que l’ancien relève de l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), avec des taux variant de 6 à 11 % selon la région. La plus-value municipale (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) suit désormais de près la hausse des prix locaux, ce qui peut sérieusement alourdir la note lors de la revente.

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Pensez également à la taxe sur les actos jurídicos documentados (AJD), qui s’applique lors de l’achat et peut grimper jusqu’à 1,5 % du prix. Additionnez, et vous obtenez une nouvelle géographie de la fiscalité immobilière espagnole, où chaque opération exige une vigilance accrue.

Comment déterminer votre statut fiscal et ses conséquences concrètes

Le statut fiscal fixe toute la mécanique de la fiscalité immobilière en Espagne. Trois critères sont scrutés : plus de 183 jours par an sur le sol espagnol, rattachement des intérêts économiques principaux à l’Espagne, ou famille proche (conjoint et enfants) installée dans le pays. Satisfaire à l’un de ces points, c’est basculer dans la catégorie des résidents fiscaux espagnols.

Pour les non-résidents, surtout ceux venus de l’Union européenne, d’Islande ou de Norvège, la fiscalité prend une autre tournure. Même une résidence secondaire inoccupée est imposée au titre de l’impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) : un revenu fictif, calculé sur 1,1 % à 2 % de la valeur cadastrale, taxé à 24 % (ou 19 % pour les citoyens UE/EEE).

• Les résidents fiscaux espagnols doivent déclarer l’ensemble de leurs biens et revenus mondiaux auprès de l’agencia tributaria.
• Pour les non-résidents, seuls les biens et revenus situés en Espagne sont concernés.

La déclaration peut franchir les frontières : le fameux modèle 720 oblige les résidents fiscaux espagnols à signaler tout patrimoine détenu à l’étranger, sous peine de sanctions sévères. Fréquence des déclarations, pièces justificatives, process : tout dépend du statut.

Tableau comparatif des conséquences concrètes :

Mieux vaut donc analyser son statut fiscal avant toute acquisition ou détention d’un bien en Espagne pour anticiper les effets sur la déclaration et la fiscalité globale.

Calcul des principaux impôts sur une résidence secondaire espagnole

Le régime fiscal espagnol distingue plusieurs strates d’impôts pour une résidence secondaire. À l’achat, deux grandes catégories : pour un logement neuf, c’est la TVA (IVA) à 10 % du prix d’achat, additionnée de l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), variable entre 0,5 % et 1,5 % selon la communauté autonome. Pour un bien ancien, la taxe de transmission patrimoniale (ITP) prend le relais, avec un taux oscillant entre 6 % et 10 %.

Détenir une résidence secondaire en Espagne implique aussi de s’acquitter chaque année de l’impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), la taxe foncière locale, calculée sur la valeur cadastrale fixée par la commune et le taux voté localement. Pour les patrimoines plus conséquents, l’impôt sur la fortune (impuesto sobre el patrimonio) s’ajoute à la liste, avec des barèmes modulés régionalement.

• Pour les revenus locatifs, les non-résidents déclarent le revenu net, après déduction des charges acceptées, au taux de 19 % pour les résidents UE/EEE, 24 % pour les autres.
• Si le bien reste inoccupé, l’administration applique un revenu fictif (1,1 % à 2 % de la valeur cadastrale), imposé selon les mêmes taux.

En cas de revente, place à l’impuesto sobre la plus-value municipale (calculée sur la hausse de la valeur cadastrale du terrain) et à l’impôt sur la plus-value nationale (capital gain), dont les taux progressifs varient de 19 % à 28 %. Les modalités précises, barèmes et exonérations, relèvent de chaque communauté autonome.

Quels leviers pour limiter la facture fiscale en tant que non-résident ?

Pour les non-résidents, alléger la note fiscale à l’occasion d’un achat immobilier en Espagne nécessite rigueur et anticipation. Il existe des abattements fiscaux et déductions, à condition de fournir à l’administration espagnole des justificatifs impeccables.

• À l’achat, frais d’agence, frais juridiques et frais d’enregistrement peuvent, sous réserve de preuves, venir en déduction lors du calcul de la plus-value à la revente. Chaque facture compte : la traçabilité est scrutée de près.
• Pour les revenus locatifs, les charges réelles (entretien, réparations, intérêts d’emprunt, taxes locales) sont déductibles si vous êtes résident de l’Union européenne, d’Islande ou de Norvège. Pour les propriétaires hors UE, le régime est nettement moins souple.

L’administration espagnole réserve le statut de résidence principale à une minorité de non-résidents. En revanche, qualifier le bien d’usage locatif permet d’affiner la gestion fiscale. Un contrat de dépôt, un certificat énergétique et une régularité sans faille dans les déclarations sont des pièces maîtresses du dossier.

La nota simple et le certificat d’occupation sont parmi les documents incontournables pour sécuriser la propriété et optimiser la gestion fiscale, notamment lors d’un contrôle.

Entre soleil, fiscalité et paperasse, la résidence secondaire en Espagne impose de jongler avec subtilité. Le rêve méditerranéen ne se joue pas qu’entre ciel et mer : il se gagne aussi, parfois, à la virgule près sur la déclaration d’impôts.